Elektromobilität im Miet- und WEG-Recht
Was gilt, wenn Mieter oder Wohnungseigentümer eine Ladesäule für Elektrofahrzeuge installieren möchten?
Zwar ist spätestens seit dem Regierungsprogramm Elektromobilität im Jahr 2011 politisch die Förderung und der Ausbau der Elektromobilität erklärtes Ziel. Sowohl im (Gewerbe- und Wohnraum-)Miet- als auch im WEG-Recht stellen sich aber die vielen Rechtsunsicherheiten als Hemmnis dar.
Zur Nutzung von Elektromobilität im Miet- und Wohnungseigentumsrecht wurden bereits diverse ambitionierte Vorschläge und Entwürfe diskutiert, z.B. die BR-Initiative (BT-Drs. 19/401), der Diskussionsentwurf des Bundesjustizministeriums (BMJV) aus dem Jahr 2018 und ein Diskussionsentwurf des Bayerischen Staatsministeriums der Justiz. In den letzten Monaten haben sich allerdings keine neuen Entwicklungen hierzu ergeben.
Im Mietrecht steht es Mietern derzeit nicht zu, die Installation von Ladeeinrichtungen von ihren Vermietern zu verlangen. Nach dem Diskussionsentwurf des BMJV bspw. soll ein entsprechender neuer § 554 BGB eingefügt werden, aufgrund dessen Mieter künftig vom Vermieter die Erlaubnis verlangen können, sich eine Lademöglichkeit vor der Tür einzurichten. Lässt der Vermieter einen Mieter derartige Einbauten vornehmen, stellen sich allerdings komplexe Folgefragen, z.B. hinsichtlich des Eigentums an der Ladeeinrichtung (dieses geht bei Einbau in der Regel auf den Vermieter über), Rückbaupflichten, Folgekosten und Zugang weiterer Mieter.
Im Wohnungseigentumsrecht ist es für einen Wohnungseigentümer – jedenfalls dann, wenn dieser über einen eigenen Stellplatz verfügt – zwar nicht ausgeschlossen, aber regelmäßig sehr schwierig, die Installation einer Ladeeinrichtung umzusetzen. Dies liegt zunächst vor allem daran, dass Stellplätze in der Regel in das Gemeinschaftseigentum der WEG fallen – unabhängig davon, ob sich diese unter freiem Himmel oder in der Tiefgarage der Wohnungseigentumsanlage befinden. Daran ändert auch ein Sondernutzungsrecht des Wohnungseigentümers nichts. Regelmäßig sind mit der Installation der Ladesäule auch weitreichende Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum erforderlich, wie z.B. die Herstellung eines Anschlusses an das Hausstromnetz, die ergänzende Verlegung von Leitungen, das Montieren der Ladesäule sowie ggf. auch die Verstärkung des Netzanschlusses, sollte dieser nicht für den Bedarf der Ladestation ausreichend sein.
Über solche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum muss aber die WEG grundsätzlich per Beschluss entscheiden. Hier besteht dann auch schon die erste Rechtsunsicherheit bezüglich der Frage, mit welcher Mehrheit ein Beschluss zu erfolgen hat. Definiert man den Einbau der Ladesäule als „Bauliche Veränderung“, müssen alle von der Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer zustimmen. Hierbei ist auch meist nicht einfach zu bestimmen, wer denn überhaupt „betroffen“ ist. Geht man davon aus, es handele sich um eine „Modernisierung“, so ist die Zustimmung von ¾ aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer nach Köpfen, die zusammen mehr als die Hälfte der Mieteigentumsanteile halten, erforderlich.
Darüber hinaus ist regelmäßig zu klären, wie mit den Folgekosten der Installation der Ladesäule (z.B. Wartung, Instandhaltung, Umrüstpflichten etc.) umzugehen ist. Wünscht nur ein Eigentümer die Installation der Ladesäule, werden sich die anderen Eigentümer vermutlich nicht an diesen Folgenkosten beteiligen wollen. Da die Anlage mit Einbau aber zum Gemeinschaftseigentum wird, kann die Beteiligung der anderen Eigentümer nur schwer ausgeschlossen werden. Eine, wenn auch ebenfalls schwierige, Möglichkeit könnte im Einzelfall die Eintragung einer sog. Reallast im Grundbuch zulasten des E-Mobil-Nutzers sein.
Im Diskussionsentwurf des BMJV ist daher vorgeschlagen worden, die Installation von Ladeeinrichtungen als neuen § 21 Abs. 5 Nr. 7 WEG als Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung aufzunehmen, sodass für die Umsetzung nur noch Stimmenmehrheit erforderlich wäre. Darüber hinaus sieht der Diskussionsentwurf auch Regelungen zu der Kostenteilung und der Verteilung der Folgekosten vor. Diese sollen von dem Eigentümer zu tragen sein, zu dessen Gunsten die Maßnahme getroffen wird. Eine Definition der Folgekosten erfolgt jedoch nicht.
Bis zum Erlass entsprechender Vorschriften besteht demzufolge für private und gewerbeliche Mieter, Vermieter, Wohneigentümer und Verwalter weiterhin Unsicherheit, die den Zubau von Ladeinfrastruktur weiter hemmen dürfte. Aber auch bei Erlass der vorgeschlagenen Regelungen werden sich weitere neue Rechtsfragen auftun.
