OLG München: Schadensersatzpflicht des Verkäufers bei altlastenverdächtigem Grundstück

Urteil vom 9. Januar 2019, Az. 20 U 1016/18

In dem vorstehenden Rechtsstreit zwischen dem Käufer und Verkäufer eines Grundstücks, welches sich später als kontaminiert herausgestellt hatte, hat das OLG München entschieden, dass Verkäufer von Grundstücken mit altlastenverdächtiger Vorgeschichte weitreichende Aufklärungspflichten haben. Bei Verletzung dieser können Schadensersatzansprüche die Folge sein.

Relevanz: Das Urteil hat Bedeutung für Unternehmen, die Grundstücke von Dritten erworben haben, auf denen sich nach Kauf eine Altlast oder schädliche Bodenveränderung gezeigt hat und die daher die Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen prüfen; darüber ist das Urteil für Unternehmen von Bedeutung, die den Verkauf von Grundstücken planen, bei denen frühere Tätigkeiten auf dem Grundstück das Vorliegen einer Altlast nahelegen.

Hintergrund: Der Verkäufer des streitgegenständlichen Grundstücks hatte vor dem Verkauf eine Verfüllung des Grundstücks durchgeführt, bei der auch kontaminiertes Material, wie z.B. Asphalt und Metall, in die Erde eingebracht wurden. Im notariellen Kaufvertrag hatten die Parteien aber schriftlich fixiert, dass dem Verkäufer keine Kontaminierungen bekannt seien. Außerdem enthielt der Kaufvertrag eine Regelung, wonach die Haftung des Verkäufers wegen Sachmängeln ausgeschlossen war, eine Ausnahme galt nur für Vorsatz und Arglist.

Nachdem die Klage in der ersten Instanz mit Blick auf den Haftungsausschluss im Kaufvertrag zunächst abgewiesen worden war, hatte der Kläger sodann vor dem OLG Erfolg. Denn ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers nimmt nach Auffassung des OLG nicht nur derjenige vor, der seine positive Kenntnis über eine Kontaminierung verschweigt, sondern auch derjenige, der tatsächliche Umstände nicht offenbart, die einen Altlastenverdacht begründen können. Im Ergebnis ist es daher nicht relevant, ob der Verkäufer von der tatsächlichen Kontamination Kenntnis hatte. Vielmehr hätte der Verkäufer dem Käufer mitteilen müssen, dass eine Verfüllung mit Stoffen erfolgt ist, deren Inhalte bzw. Gefährlichkeit ihm nicht bekannt war. Denn allein die Verfüllung mit unbekanntem Material begründe bereits einen Altlasten-Verdacht. Der Haftungsausschluss griff daher wegen § 444 BGB (Arglist) nicht ein.